Pro auto si lidé berou mechanika. Pro nemovitost nikoho.
Foto: Pozemkov
Když si kupujete auto, vezmete si VIN report z Cebie a mechanika. Když kupujete dům za pět milionů, podepíšete po jedné prohlídce. Pozemkov to konečně mění.
Když si lidé kupují auto, vzniká kolem toho rituál. Vytáhnete si VIN report z Cebie nebo CarVerticalu, podíváte se na historii nájezdu, poškození a servisní záznamy. Potom si seženete mechanika, který přijede do servisu se zvedákem, prohlédne podběhy, zkontroluje spojku a projede diagnostiku.
Dohromady zhruba tři tisíce korun. Proti riziku, že koupíte auto se stočeným tachometrem, vyklepávanou kapotou nebo opotřebovaným motorem, je to banální investice. Kdo to neudělá, sám si říká o problém — a u ojetin nad sto tisíc to dneska už téměř nikdo nepodceňuje.
Když ten samý člověk o pár let později kupuje pozemek, byt nebo rodinný dům za pět milionů, žádný takový rituál se nekoná. Podívá se na inzerát, jednou objede lokalitu, prokliká si fotky, prohodí pár slov se sousedem, v lepším případě se podívá do katastru, jestli tam vlastník nemá zapsanou exekuci. Pak podepíše rezervační smlouvu.
Že přes pozemek vede ochranné pásmo vysokého napětí, že je dům v záplavovém pásmu, že parcela leží v aktivní zóně povodňového území, že se 600 metrů odsud začíná stavět obchvat, nebo že krásnou jihovýchodní zahradu od listopadu do února v poledne zcela stíní sousední les — to všechno se obvykle dozví až pozdě. Někdy roky po podpisu kupní smlouvy.
Mluvíme přitom o transakci, která je padesátkrát dražší než to auto.
Proč ten rituál u nemovitostí nefunguje
Stojí za to si chvíli nahlas říct, čím to je. Není to tím, že by lidé byli líní nebo nezodpovědní. Je to tím, že prověřit pozemek, byt nebo dům v Česku je překvapivě obtížné.
U auta máte jedno místo — VIN — a jeden report, který agreguje skoro vše. U nemovitosti je to dvacet tři různých institucí a víc než sto datových zdrojů.
Katastr je jeden web, vlastnické vztahy druhý, insolvenční rejstřík třetí. Exekuční evidence další. Územní plán každé obce zvlášť, a každá obec ho má v trochu jiném formátu na trochu jiném serveru. Povodňové mapy hledáte u meteorologického ústavu a u výzkumného ústavu vodohospodářského. Inženýrské sítě se ptáte e-mailem distribučních společností a čekáte týden, někdy tři.
Geologii, podloží a radon zjistíte u geologické služby. Hluk u ministerstva zdravotnictví. Kontaminovaná místa u ministerstva životního prostředí. Kriminalitu u policie. Sčítání lidu u statistického úřadu. Památkové zóny u památkového ústavu. Archeologické lokality jinde. Pozemkové úpravy u pozemkového úřadu. Kvalitu zemědělské půdy u ministerstva zemědělství. Chráněné druhy u agentury ochrany přírody. Vzdálenosti k chráněným územím, lesům, hřbitovům, větrným turbínám a střelnicím u dalších míst.
Třiadvacet institucí, sto čtyři datových vrstev, patnáct rozhraní, žádná společná logika.
Takže lidé neověřují — protože nevědí kde, nevědí co, a i kdyby věděli, nemají na to týden volna. A i kdyby měli, většinu těch věcí by si stejně neuměli přeložit z úřední řeči do jednoduché otázky: „Znamená to pro mě problém, nebo ne?“
Co Pozemkov o nemovitosti opravdu ví
Pozemkov je v jádru pokus odpovědět na otázku, co kdyby všechno tohle bylo na jednom místě.
Co kdyby se kterákoli parcela, byt nebo dům v Česku — i sousedův, i ten, který si zítra prohlížíte v rezervaci — dal jedním klikem otevřít a vy byste se za pár minut dozvěděli všechno podstatné.
Ne v několika samostatných PDF, formulářích a vyjádřeních od různých institucí. Ne tak, že obejdete pět úřadů a dva odborníky. Jedním klikem, v prohlížeči, srozumitelně.
V praxi to vypadá tak, že kliknete na parcelu a obrazovka vám během vteřin ukáže vlastníka, proklik na list vlastnictví, výměru, druh pozemku, způsob využití a věcná břemena — tedy kdo a kde má právo přístupu, vedení sítí nebo jiného užívání.
K tomu hned pod tím semaforová tabulka rizik, ve které vidíte zelené, oranžové a červené signály k desítkám věcí najednou. Že do třiceti metrů sahá ochranné pásmo lesa, ve kterém stavební úřad omezuje stavby. Že sto metrů odsud je hřbitov a kolem hřbitova platí ochranné pásmo. Že čerpací stanice je daleko, hasičská stanice blízko, nejbližší velký vodní tok pět set metrů a parcela může ležet v jeho záplavovém území.
Nejde o jeden údaj. Jde o souvislosti.
A právě souvislosti bývají u nemovitostí nejdražší.
Pod tím se rozbalují tematické vrstvy, mezi kterými se přepíná jako mezi záložkami. Najednou vidíte územní plán dané obce — co se na pozemku smí stavět, co je rezerva pro veřejnou infrastrukturu, co je zemědělská plocha s vyloučeným bydlením. Vidíte digitální technickou mapu se skutečnými polohami plynu, vody, elektřiny, kanalizace a sdělovacího vedení — ne jen obecný odhad, ale dostupné záznamy vedení technické infrastruktury v rozsahu, který se průběžně rozšiřuje podle dostupnosti dat.
Vidíte záplavová území pro pětiletou, dvacetiletou i stoletou vodu, aktivní zónu a chráněnou oblast přirozené akumulace vod. Vidíte svahové nestability — tedy místa, kde už ke svahovému pohybu skutečně došlo nebo kde k němu může dojít. Poddolovaná území. Důlní díla. Chráněná ložisková území, kde se počítá s budoucí těžbou a stavební omezení tomu odpovídají.
Vidíte kontaminovaná místa — bývalé skládky, kontaminace zeminy a podzemních vod evidované ministerstvem. Radonové riziko v třístupňové škále. Geologické podloží, půdní typy a půdní zrnitost. U zemědělské půdy bonitované půdně ekologické jednotky a registr půdy LPIS, takže okamžitě víte, jakou půdu kupujete a jestli na ní někdo hospodaří. K tomu pozemkové úpravy, plán společných zařízení a meliorační opatření.
Vedle toho komunikační síť. Dálnice, silnice první až třetí třídy, místní a účelové komunikace, neevidované cesty, ulice, parkoviště a zvlášť komunikace ve výstavbě — takže ten obchvat, který se začne stavět, najdete ještě dřív, než se začne stavět. Železnice a železniční stanice. Strategická hluková mapa ministerstva zdravotnictví. Dopravní nehody za poslední rok od policie, včetně pozice a závažnosti. Znečištění ovzduší v denním i ročním průměru.
Dál vidíte větrné turbíny kvůli hluku a stroboskopickému efektu, velké i malé elektrárny, povrchové těžby a lomy, čistírny odpadních vod, skládky, hřbitovy, čerpací stanice, velkokapacitní chovy hospodářských zvířat, střelnice, areály účelové zástavby, vedení vysokého napětí, vysílače mobilních operátorů i pokrytí mobilního signálu od Českého telekomunikačního úřadu.
Vedle technických a environmentálních rizik vidíte také občanskou vybavenost a kontext života v obci. Školy od mateřské po vysokou, pošty, hasiče, policejní stanice, nemocnice, zdravotnická zařízení, zubaře, knihovny, kina, divadla, obchody, restaurace, bankomaty, parcel boxy, autobusové a vlakové zastávky. K tomu demografii obce, věkové složení, počet obydlených a neobydlených domů, exekuce v obci jako čísla a kriminalitu za poslední rok.
Součástí jsou i národní parky, chráněné krajinné oblasti, přírodní rezervace a památky, ptačí oblasti, lokality chráněných druhů rostlin a živočichů, památné stromy, lesní pozemky a jejich třicetimetrové ochranné pásmo, ve kterém stavební úřad omezuje stavby kvůli lesnímu zákonu. Dále památkové objekty, památkové zóny a archeologické lokality — místa s evidovaným nálezem, kde stavební výkop podléhá zvláštnímu režimu a archeologickému dozoru. To je věc, na kterou v Brně, Plzni nebo Olomouci narazí spousta stavebníků a obvykle se to dozví až ve stavebním řízení.
A nakonec historická letecká ortofota od poválečné doby, někde i císařské mapy z devatenáctého století. Abyste viděli, co tam stálo před padesáti lety. Jestli tam nebyla skládka, vojenský prostor, polní cesta nebo lom.
Jednou se mi stalo, že jsem si v takovém archivu prohlédl na první pohled idylickou parcelu — a v padesátých letech tam stála velká kontejnerová plocha s kovošrotem. Dnes tráva, kvítka a inzerát. Půda by se ale měla nechat vyšetřit.
Nic z toho Pozemkov sám nevyrábí. Všechny ty datasety jsou veřejné, vyrobil je stát za peníze daňových poplatníků a stát je zveřejňuje. Vlastní hodnota aplikace není v tom, že má cosi „tajného“. Je v tom, že to dává dohromady do podoby, ve které to dosud pro běžného člověka prakticky nebylo dostupné.
Že to překládá z úřední řeči do barev a vět, kterým rozumí běžný kupující. Že vám místo věty typu „parcela se nachází v ochranném pásmu nadzemního vedení 110 kV podle § 46 zákona č. 458/2000 Sb.“ řekne, že přes pozemek vede vysoké napětí — a co to znamená pro stavbu.
Co aplikace umí spočítat
A pak je tu druhá polovina, která Pozemkov odlišuje od běžných realitních a katastrálních portálů. Dvanáct prostorových nástrojů, kterými vám aplikace o nemovitosti spočítá věci, jaké se doteď v Česku dělaly hlavně v profesionálním softwaru.
Vyberete budovu, vegetaci nebo plánovanou stavbu a aplikace vám vyrenderuje, kam vrhá stín v kterýkoli den od ledna do prosince a v kteroukoli hodinu. Simulaci přes celý rok dostanete jako GIF a můžete si ji přiložit k územnímu řízení, poslat sousedovi, nebo si jenom srovnat v hlavě, jestli vám v listopadu v obýváku ještě bude svítit slunce.
Naklikáte si dálnici, železnici nebo letiště a u svých dveří uvidíte orientační hlukovou hladinu v decibelech. Doplníte protihlukový plot nebo zeď a v samostatné vrstvě vidíte, kolik decibelů by konkrétní bariéra ubrala.
Aplikace umí spočítat solární potenciál střechy v kilowatthodinách za rok na metr čtvereční, takže víte, jestli má smysl uvažovat o fotovoltaice — a co se s tím stane, když soused dostaví třípatrovku.
Spočítá vám viditelnost — odkud kam je z bodu vidět, včetně plánovaných bariér. Závětří v osmi světových směrech, abyste věděli, ze kterých stran fouká nejvíc a kam tedy postavit větrolam nebo altán. Výškový profil terénu přímou nebo lomenou trasou. Výšku jakéhokoli objektu v okolí. Orientační kubaturu a cenu výkopů a násypů, než vůbec začnete poptávat zemní práce.
Takto pohromadě a v této podobě tyto nástroje dosud v Česku pro běžného uživatele dostupné nebyly.
Všechno běží v prohlížeči. Nic se neinstaluje.
V čem je unikum
Komplexnější webová a mapová aplikace pro prověření nemovitosti v Česku doposud prakticky nebyla dostupná v podobě, kterou zvládne běžný koncový uživatel.
Realitní portály ukážou inzerát a fotku. Cenová mapa ukáže ceník. Katastrální geoportál ukáže parcely. Obecní mapové servery ukážou územní plán. Distribučních společností se zeptáte e-mailem a čekáte. Stavební inženýr přijede a změří za pět tisíc. Akustik přijde s mikrofonem za třicet tisíc. Geodet zaměří za patnáct tisíc.
To všechno dohromady dá určitý obraz nemovitosti. Jenže to také stojí desítky tisíc, trvá týdny až měsíce a obvykle se to dělá až ve chvíli, kdy už je rozhodnutí téměř hotové.
Pozemkov vám základní orientaci dá za odpoledne strávené u kávy.
Princip starý patnáct let. Jen u nemovitostí o něm ještě nevíme.
Princip je v jádru jednoduchý a u Cebie nebo CarVerticalu funguje patnáct let. Vezmi data, která někde existují, ale jsou rozházená a nepřístupná. Agreguj je do jednoho rozhraní. Postav nad tím užitečné nástroje. Prodávej to za cenu, kterou si může dovolit kdokoli.
U aut to změnilo, jak se kupují ojetiny. Před patnácti lety si u auta skoro nikdo VIN nebral. Dneska to dělá každý, kdo není ochotný riskovat.
U nemovitostí jsme zhruba tam, kde byly ojetiny v roce 2010.
Lidé si tu prověrku ještě neberou, protože nevědí, že by mohli. Protože si myslí, že je drahá. Protože jim katastr připadá jako dost. Protože je realitka přesvědčila, že se o to nemusí starat.
Ale ten obrat přijde.
Až někdo blízký koupí dům, ve kterém po roce zjistí, že přes pozemek vede neviditelná stoka a kvůli ní se kolaudace garáže nedá povolit. Až někdo blízký koupí pozemek a teprve potom zjistí, že leží v aktivní zóně povodňového území, kde stavební úřad nepovolí ani vyrovnání terénu.
Ten obrat přijde.
Patnáct minut, hrnek kávy, pár stovek — a do nemovitosti vidíte přes sto čtyři datové vrstvy a dvanáct prostorových analýz.
Než notář, projektant nebo banka začnou účtovat.
Kupujete-li auto, prověřujete. U nemovitosti by to mělo být stejné.
Když kupujete auto, počítáte s tím, že prověření je vaše práce. Vezmete si Cebii, vezmete si mechanika, dáte tomu dva tisíce a hodinu času. Hotovo.
Až si půjdete kupovat byt, dům nebo pozemek, vzpomeňte si na to auto. A vzpomeňte si, že na nemovitost teď konečně existuje něco podobného.
Není to nutnost. Nemovitosti lidé léta kupovali bez prověření a většinou to dopadlo dobře. Občas to dopadlo špatně.
A když mluvíme o transakci za pět milionů, „občas“ je dost.
