Pozemek v Ločenicích, parcela 293: pacht, ZPF a stavba jen na jihu

Co se tu vlastně prodává

Parcela č. 293 leží v katastrálním území Nesměň u Ločenic v obci Ločenice, okres České Budějovice, v nadmořské výšce zhruba 553 m n. m. V katastru má zapsanou výměru 2 393 m² a výměra spočtená z tvaru parcely vychází stejně, rozdíl je nulový. Inzerát v údajích uvádí 2 394 m², platí ale zápis v katastru.

Inzerát pozemek nabízí jako stavební, jenže v katastru je vedený jako trvalý travní porost v zemědělském půdním fondu a žádná stavba na něm nestojí. Stavět půjde jen na části, kterou územní plán určil k zástavbě, a to až po vynětí ze zemědělského půdního fondu. Obojí rozebíráme níže.

Tvarem je to dlouhý úzký pás, na severu široký 16,55 m, na jihu 20,52 m a dlouhý asi 139 m. Hranice z 98 % pocházejí z původní mapy z 19. století, spolehlivě zaměřená jsou jen 2 % obvodu. U východní hranice v jižní části navíc stojí dům sousedů. U takhle úzkého pozemku se proto před koupí vyplatí nechat hranice vytyčit geodetem, protože i malá odchylka změní, kde smí dům stát.

Příjezd ze silnice i z cesty

Parcela přímo hraničí se dvěma komunikacemi a žádný cizí pruh mezi nimi není. Na jihu má společnou hranici 21,1 m s parcelou 2155/1, což je silnice III. třídy ve vlastnictví kraje. Na severu sousedí v délce 17,2 m s parcelou 2156/1, ostatní komunikací ve vlastnictví obce, kterou data vedou jako neudržovanou cestu.

Pro dům rozhoduje jižní strana u silnice, protože tam je i část určená k zástavbě. Na sjezd ze silnice potřebujete povolení silničního úřadu a souhlas kraje jako vlastníka silnice. Severní cesta přiléhá k zemědělské části pozemku, takže příjezd k domu odtud by vedl přes celou louku.

Územní plán: stavět jde jen na jižní části

Výkres územního plánu si v reportu parcely zobrazíte přes mapu s parcelou a je na něm vidět, že hranice ploch protíná pozemek zhruba v polovině. Jižní část u silnice, asi 45 % délky, leží v zastavitelné ploše Z.N17 s kódem SV (smíšené obytné venkovské). Severní část, asi 55 % délky, je v ploše AU, tedy zemědělské. Tvrzení inzerátu, že k výstavbě je určená jižní polovina, tím sedí.

Na stavbu tak zbývá odhadem asi 1 000 až 1 100 m². Je to odečet z výkresu, ne měření, a u jižního okraje není jisté, jestli do parcely nezasahuje úzký pruh veřejného prostranství. Podmínky zóny SV, tedy jaké stavby jsou přípustné a výška do 1 NP s využívaným podkrovím, uvádí jen inzerát. Ověříte je v textové části územního plánu, kterou u reportu parcely najdete v dokumentaci obce z národní evidence územního plánování.

Ločenice mají územní plán účinný od 4. 12. 2009, poslední Změna č. 4 platí od 17. 2. 2026 a právě se pořizuje Změna č. 5 a Zpráva o uplatňování ÚP Ločenice 2022-2025. Na obci se zeptejte, jestli se Změna č. 5 plochy Z.N17 týká. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Elektřina, voda a odpad

Elektrické vedení vede asi 9 m od pozemku a podzemní kabel CETIN asi 10 m, obojí podél silnice. Jako správce elektrického vedení je ale uvedená Obec Ločenice, ne distributor elektřiny, takže není jisté, že jde o síť, ke které se dá dům připojit. To zjistíte žádostí o připojení u distributora.

Vodovod, kanalizace ani plyn se v dostupných mapách sítí do 200 m od pozemku nenašly. U prázdného pozemku je proto potřeba ověřit u správců sítí, jestli a kde se dá připojit. Pokud to nepůjde, počítejte se studnou, s čistírnou odpadních vod nebo jímkou a s vytápěním bez plynu. Studna i čistírna zaberou místo na už tak úzké jižní části a zvětší plochu, kterou je potřeba vyjmout ze zemědělského půdního fondu.

Riziko Na louce hospodaří někdo jiný, nejspíš v pachtu

Celá parcela je v evidenci zemědělské půdy (LPIS) jako součást půdního bloku 3504 s kulturou trvalý travní porost. Jako uživatel, který na ní hospodaří, je tam zapsaný konkrétní hospodář. Pokud to není zároveň vlastník, jde nejspíš o pacht. Stejný blok podle mapy pokrývá i sousední parcely 294/1 a 284/1.

Pro kupce to znamená hlavně čekání. Pokud jde o pacht, koupí nekončí a nový vlastník ho přebírá. Zemědělský pacht na dobu neurčitou se vypovídá s dvanáctiměsíční výpovědní dobou ke konci pachtovního roku, který končí 30. září. Pacht na dobu určitou se zpravidla předčasně vypovědět nedá. Pozemek tak pro stavbu nemusí být k dispozici klidně jeden až dva roky.

Inzerát pacht nezmiňuje a tvrdí, že list vlastnictví je čistý. Pacht ale na listu vlastnictví obvykle vidět nebývá, takže čistý výpis o něm nic neříká. Ještě před dohodou o ceně se prodávajícího přímo zeptejte, jestli s hospodářem existuje smlouva, nechte si ji ukázat a do kupní smlouvy napište, kdo a k jakému datu pacht ukončí.

Když se stavbou nespěcháte, je to spíš otázka termínu než překážka. Pokud ale máte prodaný byt nebo hypotéku s termínem čerpání na stavbu, může vám rok navíc pořádně zkomplikovat plány.

Riziko Vynětí ze zemědělského půdního fondu

Parcela je v zemědělském půdním fondu podle zákona č. 334/1992 Sb. Dům na ní půjde postavit až po odnětí půdy z fondu se souhlasem orgánu ochrany ZPF, který se u stavby vydává v rámci jednotného environmentálního stanoviska (§ 9 odst. 1). Odnímá se jen plocha domu a zpevněných ploch, zahrada zůstává v půdním fondu (§ 9 odst. 4).

Za trvalé odnětí se platí jednorázový odvod podle BPEJ: 50,72 Kč/m² u BPEJ 7.32.01 (II. třída ochrany) a 20,2 Kč/m² u 7.50.11 (III. třída ochrany). Výsledná částka záleží na ploše domu, příjezdu, studny a čistírny a na tom, ve které BPEJ budou stát. Jakmile budete mít představu o půdorysu, spočítáte si ji kalkulátorem odvodu u reportu parcely.

Důležitější než výše odvodu je, kde vynětí vůbec projde. Půdu II. třídy lze odejmout jen výjimečně, to ale neplatí v plochách, které územní plán už k zástavbě určil (§ 4 odst. 3), tedy v jižní části v Z.N17. V severní části v ploše AU je vynětí pro stavbu podle reportu parcely velmi nepravděpodobné, takže tam počítejte se zahradou nebo loukou.

Věcná břemena

V katastrální mapě není na parcele vyznačené žádné věcné břemeno. Podle inzerátu je list vlastnictví i bez zástav a exekucí. Břemeno zapsané listinou k celé parcele, zástavní právo nebo exekuci ale ukáže jen list vlastnictví, takže si před podpisem nechte vydat úředně ověřený výpis.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok, Chlumský potok, je asi 280 m daleko. Tady nic navíc řešit nemusíte.

Riziko Vysoký radonový index

Parcela leží v oblasti s vysokým radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. je proto před stavbou povinný radonový průzkum parcely a stavbu je potřeba chránit účinnými protiradonovými opatřeními.

V praxi si průzkum objednáte ještě před projektem a projektant podle výsledku navrhne ochranu spodní stavby. Znamená to náklad navíc, ale v oblastech s vysokým radonem se takhle staví běžně a důvod pozemek odmítnout to není.

Pozor Ložiska vltavínů a těžba v okolí

Asi 253 m od parcely je chráněné ložiskové území Ločenice I. (vltavínonosná hornina, štěrkopísky) a asi 273 m výhradní ložisko Nesměň-Ločenice, které je zatím netěžené a má ho organizace MAWE CK s.r.o. Parcela sama v ložiskovém území neleží. Povrchově se vltavíny dnes těží na ložisku Besednice-Stoh asi 506 m daleko a další povrchová těžba je asi 746 m od pozemku.

Obraz klidné přírody z inzerátu proto nemusí sedět úplně. Jestli se chystá otevření ložiska u Nesměně a kudy jezdí technika z lomů, data neukazují, a tak se na to zeptejte na obci. Pozemek si projděte i v pracovní den, ať slyšíte, jestli je těžba znát.

Bonita půdy

Na parcele jsou dvě BPEJ: 7.32.01 ve II. třídě ochrany s vyhláškovou cenou 6,34 Kč/m² a 7.50.11 ve III. třídě s cenou 4,04 Kč/m². Kudy přesně mezi nimi vede hranice, z mapy jistě nevyčteme, předěl je vidět u jižního okraje parcely. Na tom záleží, jestli za plochu domu zaplatíte odvod 50,72 Kč/m², nebo 20,2 Kč/m².

Může vás zarazit, že report parcely označuje II. třídu ochrany jako nadprůměrně produkční půdu a zároveň uvádí bodovou výnosnost 37,86, tedy velmi málo produkční. Chyba to nutně není, třída ochrany se odvozuje i od klimatického regionu. Pro kupce je podstatné, že v zastavitelné ploše II. třída vynětí nebrání.

Rovinatý pozemek

Pozemek je prakticky rovinatý, nadmořská výška se pohybuje od 551,2 do 555,6 m n. m. a celkové převýšení na délce asi 139 m je 4,5 m. S většími terénními úpravami tak nejspíš počítat nemusíte. Orientaci ke světovým stranám report parcely kvůli rovině neurčuje.

Prodeje a daň

Od roku 2014 se parcela podle evidence neprodávala, takže srovnávací cenu z její historie nezjistíte. Přibližná daň z nemovitosti je dnes 51 Kč.

Obec Ločenice

V Ločenicích žije asi 780 obyvatel. V roce 2025 se do obce 21 lidí přistěhovalo a stejný počet se odstěhoval, 2 lidé se narodili a 12 zemřelo. Hospodaření obce skončilo v roce 2025 schodkem 1 mil. Kč při příjmech 22 mil. Kč a výdajích 23 mil. Kč.

Co máte pěšky a kam se jezdí

Pěšky máte hlavně autobusovou zastávku asi 50 m od pozemku, to potvrzuje i inzerát. Všechno ostatní je dál, než se běžně chodí: základní škola je 1,7 km, mateřská škola 1,9 km, supermarket Coop Tuty 1,9 km a Coop v Ločenicích 2,5 km. Inzerát uvádí ke škole asi 1,5 km, report parcely ukazuje o něco víc.

Na větší nákup a k zubaři se jezdí do Velešína, kde je supermarket asi 6,4 km a zubní ordinace asi 6,4 km daleko, nejbližší bankomat je 6,4 km od pozemku. Nemocnice je v Českém Krumlově (15,8 km) a v Českých Budějovicích asi 18,1 km. Střední školy jsou ve Velešíně, Kaplici a Trhových Svinech, 6,4 až 8,1 km daleko.

Vlaková zastávka Výheň je 5,3 km a stanice Kaplice 6,2 km, každodenní dojíždění tak bude autem nebo autobusem. Inzerát slibuje dálnici D3 za 10 minut, data vedou D3 jako silnici ve výstavbě asi 7,2 km od pozemku.

Nehody na silnicích kolem pozemku

V okruhu 1 km od parcely je za roky 2012 až 2025 evidováno 12 dopravních nehod, z toho 3 od roku 2021. Nikdo při nich nezemřel, 2 lidé byli těžce a 8 lehce zraněni. Nejčastějším druhem byla srážka s pevnou překážkou (4×), tedy náraz auta třeba do stromu nebo sloupu.

U samotného pozemku je nehod málo: do 100 m od parcely žádná evidovaná není, do 200 m jedna a nejbližší je asi 130 m daleko. Většina nehod leží podél silnice vedoucí severojižním směrem západně od parcely, ne na úseku u jejího jižního okraje. Srážka s chodcem není do 500 m evidovaná žádná.

Pozemek ale přímo hraničí se silnicí III. třídy, na kterou budete denně vyjíždět. O chodnících, osvětlení ani o tom, kolik tu jezdí aut, data nic neříkají, takže pokud máte děti, projděte si okolí na místě nebo na panoramatických snímcích ulice. Při návrhu sjezdu myslete na dobrý rozhled do obou stran.

Kdo v Ločenicích žije a co se tu děje

V oblasti, kde parcela leží, je za jeden rok do září 2024 evidováno 14 událostí: 12 přestupků, 1 krádež vloupáním a 1 jiný majetkový trestný čin. Násilná trestná činnost ani činnost se zbraní tu v tom období evidovaná není.

Údaje o obyvatelích platí pro celou obec Ločenice, ne pro tuhle ulici. Děti do 14 let tvoří 17 % obyvatel, lidé nad 65 let 20 % a průměrný věk je 41,3 roku. Počet obyvatel vzrostl ze 711 v roce 2018 na 780 v roce 2025, přestože v obci víc lidí umírá, než se rodí.

Co mluví pro parcelu

Pro parcelu mluví přímá hranice se silnicí III. třídy v délce 21,1 m právě u části určené k zástavbě, takže příjezd nevede přes cizí pozemek. Autobusová zastávka je asi 50 m daleko, pozemek je prakticky rovinatý s převýšením 4,5 m a neleží v záplavovém území. Zapsaná výměra 2 393 m² odpovídá tvaru parcely a v katastrální mapě na ní není vyznačené žádné břemeno. Kdo chce velký pozemek, dostane k části pro dům ještě o něco větší zemědělskou část na zahradu nebo louku.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí tomu, komu stačí dům na zhruba polovině pozemku a zbytek bere jako zahradu nebo louku, se stavbou nespěchá a počítá s vlastní vodou a čistírnou. Ze všeho nejdřív si vyjasněte pacht: zeptejte se prodávajícího, nechte si ukázat smlouvu s hospodářem a ukončení pachtu dejte do kupní smlouvy. Dál potřebujete úředně ověřený list vlastnictví, vytyčení hranic kvůli domu souseda, vyjádření správců sítí, povolení sjezdu ze silnice kraje a radonový průzkum. Na obci se zeptejte, jestli se Změna č. 5 územního plánu týká plochy Z.N17, a také na plány s ložiskem u Nesměně.

Nehody se v okolí soustřeďují spíš na vzdálenější silnici, nejbližší byla 130 m od pozemku, u vjezdu na silnici III. třídy ale myslete na rozhled. Výhody i rizika parcely ukáže zdarma report parcely na Pozemkov.cz. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Dá se na parcele 293 v Ločenicích postavit rodinný dům?

Jen na jižní části u silnice, která podle výkresu územního plánu leží v zastavitelné ploše Z.N17 SV, odhadem asi 1 000 až 1 100 m². Severní část je v zemědělské ploše AU. Před stavbou je nutné vynětí ze zemědělského půdního fondu, radonový průzkum a povolení sjezdu.

Je pozemek 293 v Nesměni u Ločenic v pachtu?

V evidenci zemědělské půdy je na celé parcele zapsaný uživatel, který na ní hospodaří, takže pokud to není vlastník, jde nejspíš o pacht. Pacht koupí nekončí a u pachtu na dobu neurčitou běží dvanáctiměsíční výpovědní doba ke konci pachtovního roku 30. září. Pachtovní smlouvu si vyžádejte od prodávajícího.

Kolik dopravních nehod bylo u pozemku v Nesměni u Ločenic?

V okruhu 1 km je za roky 2012 až 2025 evidováno 12 nehod, z toho 3 od roku 2021, bez obětí, se 2 těžce a 8 lehce zraněnými. Do 100 m od parcely se žádná nestala, nejbližší je asi 130 m daleko.

Je u parcely 293 v Ločenicích vodovod a kanalizace?

V dostupných mapách sítí se vodovod, kanalizace ani plyn do 200 m od pozemku nenašly, elektrické vedení je asi 9 m a kabel CETIN asi 10 m od něj. Možnost připojení je potřeba ověřit u správců sítí. Jako náhradní řešení připadá v úvahu studna a čistírna odpadních vod nebo jímka.

Jak si prověřit pozemek před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely, který na jednom místě ukáže výhody i rizika pozemku: územní plán, sítě v okolí, zemědělskou půdu, radon, záplavy, nehody nebo ložiska. Pokud chcete, aby parcelu před koupí ručně prověřil expert, objednejte si Kompletní přehled.