Bouzov, parcela 285/33: stavební pozemek na chráněné orné půdě

Základní údaje o parcele

Pozemek leží v nadmořské výšce cca 376 m n. m. v obci Bouzov, okres Olomouc, Olomoucký kraj. Parcela č. 285/33 má v katastru výměru 1298 m² a je vedená jako orná půda.

Podle zákresu hranic vychází výměra cca 1339 m², tedy o 41 m² víc než v katastru. Rozdíl je malý, ale při podpisu smlouvy platí výměra z katastru.

Šířka: cca 27,3 m v nejdelším místě
Délka: cca 51,5 m v nejdelším místě

Příjezd k parcele

Podle inzerátu je součástí prodeje i cesta o výměře 504 m², která slouží jako příjezd. Ověřte v katastru, že tahle cesta opravdu navazuje na obecní komunikaci a že k ní parcela 285/33 přímo přiléhá.

Kdyby příjezd vedl i přes cizí pozemek, chtějte před koupí zřízenou služebnost cesty. Bez ní můžete mít problém se stavebním povolením i s běžným užíváním pozemku.

Územní plán Bouzova

Bouzov má platný územní plán účinný od 28. 7. 2010, poslední Změna č. 3 platí od 4. 5. 2024. K 20. 10. 2026 se žádná další změna nepořizuje, takže rozhoduje současné znění.

Inzerát uvádí, že pozemky jsou v územním plánu vedené jako plochy SO smíšené obytné, tedy pro rodinné domy. Na tomhle tvrzení stojí celá koupě, takže si ho ověřte přímo pro parcelu 285/33 na obecním nebo stavebním úřadě. Pokud parcela zastavitelná není, rychlá cesta ke stavbě neexistuje: změna plánu se teď neprojednává a s ohledem na kvalitu půdy by se prosazovala těžko.

Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Inženýrské sítě

Vodovodní řad do 300 m od pozemku nevede. Inzerát počítá s vodou ze studny a uvádí, že obec už koupila pozemek pro dostavbu vodovodu. Termín ale nikdo neslibuje, takže počítejte se studnou a s nejistotou, jestli bude vody dost a v dobré kvalitě.

Odpadní vody má podle inzerátu řešit vlastní domovní ČOV. Obecní kanalizace přitom vede asi 120 m od pozemku, takže se na obci zeptejte, jestli by šlo napojení na ni. Přípojka by byla delší než obvykle, ale ušetří vám provoz vlastní čistírny.

Elektrické vedení ČEZ Distribuce, a. s. je asi 10 m od pozemku, plynovod GasNet, s.r.o. asi 100 m a podzemní kabel CETIN a.s. asi 20 m. Vzdálenosti říkají jen to, kudy sítě vedou. Jestli se můžete připojit a za jakých podmínek, zjistíte z vyjádření jednotlivých správců, o která si před koupí požádejte.

Riziko Zemědělský půdní fond

Parcela patří do zemědělského půdního fondu. Plochu pod domem, příjezdem a zpevněnými plochami je nutné ze ZPF vynět, což stojí čas i peníze. Na parcele jsou dvě BPEJ, ve třídě ochrany 2 a 1.

Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení je podle BPEJ 72 Kč a 140,47 Kč. Platí se jen za vyjímanou plochu, ne za celý pozemek. Větší otázka než výše odvodu je, jestli vám vynětí vůbec povolí, jak popisuje část o půdě I. a II. třídy ochrany.

Riziko Vedení vysokého napětí

Asi 10 m od parcely vede nadzemní vedení vysokého napětí. Ochranné pásmo podle § 46 zákona č. 458/2000 Sb. je 7 m u vedení do 35 kV a 15 m u vedení nad 35 kV. Pokud jde o vedení nad 35 kV, pásmo do parcely zasahuje.

V pásmu je omezená stavba, výsadba vysokých stromů i zemní práce a na všechno potřebujete souhlas provozovatele distribuční soustavy. U ČEZ Distribuce si zjistěte napětí vedení a přesnou hranici pásma. Při šířce pozemku cca 27,3 m to může ovlivnit, kam dům umístíte.

Riziko Archeologické naleziště

Parcela leží v území s archeologickými nálezy „středověké a novověké jádro obce Podolí“ v kategorii ÚAN II. Nálezy tu zatím prokázané nejsou, ale pravděpodobnost, že se nějaké najdou, je 51 až 100 %.

Stavbu i zemní práce musíte už při přípravě oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a umožnit záchranný výzkum (§ 22 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb.). Pokud stavíte jako fyzická osoba pro vlastní bydlení, výzkum neplatíte, developer nebo firma ano. Když se něco najde, stavba se může zdržet o týdny až měsíce, s čímž počítejte v harmonogramu i u hypotéky.

Riziko Chov hospodářských zvířat

Asi 20 m od parcely je provoz chovu hospodářských zvířat. Kolem chovů se vymezuje pásmo hygienické ochrany podle velikosti chovu a zápachu. Pokud do něj parcela spadá, stavební úřad si u domu vyžádá stanovisko krajské hygienické stanice.

Vedle úředního postupu jde i o každodenní život: zápach, hluk a provoz techniky. Zeptejte se na obci, jak velký chov to je a jestli má pásmo vymezené, a zajeďte se na místo podívat v různou denní dobu.

Riziko Půda I. a II. třídy ochrany

Na parcele je BPEJ 5.14.00 v I. třídě ochrany a 5.42.10 ve II. třídě ochrany, tedy nejkvalitnější zemědělská půda. Takovou půdu lze ze ZPF odejmout jen tehdy, když jiný veřejný zájem výrazně převáží nad její ochranou (§ 4 odst. 3 zákona č. 334/1992 Sb.).

Pokud parcela není v územním plánu zastavitelná, je povolení rodinného domu velmi nepravděpodobné. Pokud zastavitelná je, jak tvrdí inzerát, vynětí projít může a zaplatíte odvod 72 Kč/m² za BPEJ 5.42.10 a 140,47 Kč/m² za BPEJ 5.14.00. Tohle mějte vyjasněné před podpisem smlouvy, nejlépe písemně od úřadu.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno neukazuje. Mapa ale nemusí ukázat všechno, takže si před koupí vezměte aktuální list vlastnictví a zkontrolujte v něm věcná břemena, zástavní práva a další omezení.

Výhoda Záplavové území

Parcela neleží v žádném záplavovém území a nejbližší vodní tok je asi 100 m daleko. Z pohledu povodní tu stavba žádná zvláštní opatření nepotřebuje.

Pozor Radon

Parcela je v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Před stavbou je ze zákona povinný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb.).

Podle výsledku bude dům nejspíš potřebovat základní protiradonovou ochranu. Projektant ji řeší běžně, stačí ji zahrnout do rozpočtu.

Riziko Doprava a okolí

Nejbližší železniční stanice je asi 6,1 km daleko, takže na vlak budete jezdit autem nebo autobusem.

Asi 100 m od pozemku teče vodní tok. Parcela do záplavového území nespadá, stavbu to tedy neomezuje.

Bonita půdy (BPEJ)

Na parcele jsou dvě BPEJ. Vyhlášková cena půdy je u 5.42.10 9 Kč/m² a u 5.14.00 12,77 Kč/m².

5.14.00 (I. třída ochrany) patří k nejcennějším půdám v regionu a ze ZPF se odnímá jen výjimečně. 5.42.10 (II. třída ochrany) je nadprůměrně úrodná, vysoce chráněná půda, pro stavbu použitelná jen podmíněně podle územního plánu.

Jako zemědělská půda má tedy parcela hodnotu v jednotkách korun za m². Cena v inzerátu dává smysl, jen pokud se tu opravdu dá stavět.

Terén

Pozemek je prakticky rovinatý, výška se pohybuje od cca 375,6 do 376,7 m n. m. a celkové převýšení je 1,2 m. Na 10 m vychází stoupání zhruba 0,8 m.

Rovina je pro stavbu výhodná, odpadají drahé terénní úpravy a opěrné zdi. Orientace ke světovým stranám se u tak rovného pozemku neurčuje a dům si můžete natočit podle potřeby.

Poslední prodej a daň

Parcela č. 285/33 byla naposledy prodána v listopadu 2022. Zeptejte se prodávajícího, proč pozemek po necelých čtyřech letech prodává a jestli už se stavebním úřadem řešil možnost stavby.

Přibližná daň z nemovitosti k 20. 10. 2026 je 169 Kč ročně.

Obec Bouzov

V Bouzově žije přibližně 1 508 obyvatel. V roce 2025 se přistěhovalo 44 lidí a odstěhovalo 57, narodilo se 13 dětí a zemřelo 18 lidí, takže obyvatel mírně ubylo.

Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 5 mil. Kč (příjmy 92 mil. Kč, výdaje 97 mil. Kč). Pro vás to má význam hlavně kvůli slibovanému vodovodu, protože jeho dostavba závisí na penězích obce.

Občanská vybavenost

Autobusová zastávka je jen 160 m od parcely. Mateřská škola je 2,1 km daleko, základní škola 1,9 km, zubní lékař i supermarket 2,0 km a bankomat 4,0 km.

Dál je vlaková zastávka (6,1 km) a nemocnice (26,6 km). Na nákupy a do školy budete nejspíš jezdit autem nebo autobusem, ostatní vybavenost je v obvyklých vzdálenostech.

Co mluví pro parcelu

Parcela neleží v záplavovém území a je prakticky rovná, takže stavba by se obešla bez drahých terénních úprav. Autobusová zastávka je 160 m od pozemku a elektřina vede asi 10 m od hranice. Katastrální mapa neukazuje žádné věcné břemeno a daň z nemovitosti je jen 169 Kč ročně. Podle inzerátu leží pozemky v klidné části obce stranou hlavní silnice a je z nich výhled na hrad Bouzov.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí kupci, který chce bydlet v klidu s výhledem na hrad Bouzov, nevadí mu studna, vlastní ČOV a dojíždění autem a má trpělivost s úřady. Celá koupě za 1 890 000 Kč stojí na jediném tvrzení z inzerátu, že pozemky jsou v územním plánu plochy SO smíšené obytné. Bez písemného potvrzení zastavitelnosti a souhlasu s vynětím půdy I. a II. třídy ochrany kupujete hlavně ornou půdu.

Před podpisem si dále zjistěte napětí a ochranné pásmo vedení vysokého napětí, velikost a hygienické pásmo chovu zvířat, napojení příjezdové cesty na obecní komunikaci a obsah listu vlastnictví. Počítejte i s možným zdržením kvůli archeologickému výzkumu. Report parcely na Pozemkov.cz ukazuje výhody i rizika na jednom místě a ruční prověření úřadů, sítí a listu vlastnictví za vás udělá Kompletní přehled.

Časté otázky

Dá se na parcele 285/33 v Bouzově postavit rodinný dům?

Jen pokud je parcela v územním plánu Bouzova opravdu zastavitelná, jak uvádí inzerát. Jde o půdu I. a II. třídy ochrany a mimo zastavitelnou plochu je vynětí pro stavbu velmi nepravděpodobné. Ověřte si to písemně na obecním nebo stavebním úřadě.

Kolik stojí vynětí ze ZPF u pozemku v Podolí u Bouzova?

Odvod za vynětí pro bydlení je 72 Kč/m² u BPEJ 5.42.10 a 140,47 Kč/m² u BPEJ 5.14.00. Platí se jen za plochu pod domem, příjezdem a zpevněnými plochami, ne za celý pozemek.

Je u pozemku v Bouzově Podolí vodovod a kanalizace?

Vodovodní řad do 300 m od pozemku nevede a inzerát počítá se studnou. Obecní kanalizace je asi 120 m daleko, inzerát ale uvádí vlastní domovní ČOV, takže se na obci zeptejte na možnost napojení.

Hrozí na parcele 285/33 v Bouzově záplavy?

Ne, parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je asi 100 m daleko a stavbu nijak neomezuje.

Jak si prověřit pozemek před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely, který na jednom místě ukáže výhody i rizika pozemku, například ochranu půdy, ochranná pásma nebo dostupnost sítí. Územní plán, vyjádření správců sítí, příjezd a list vlastnictví za vás ručně prověří expert v rámci služby Kompletní přehled.