Pozemek 1507/4 v Komárově u Hořovic: pacht a vedení VN

Základní údaje o parcele

Pozemek se nachází v nadmořské výšce cca 430 m n. m. v obci Komárov v okrese Beroun, Středočeský kraj.

Parcela č. 1507/4 má výměru 4052 m² a je vedená v druhu zahrada. Dle zákresu hranic je výměra cca 4053 m² (rozdíl +1 m² oproti katastru).

Šířka: cca 67.3 m v nejdelším místě
Délka: cca 68.2 m v nejdelším místě

Jak se k pozemku dostanete

Z mapy je vidět cesta k parcele i vlastníci okolních pozemků. Jestli je ale příjezd zajištěný i právně, z mapy nepoznáte.

Na listu vlastnictví a v katastru si ověřte, že k parcele vede veřejná komunikace, nebo že je k cizímu pozemku zapsaná služebnost cesty. Inzerát počítá s novou vnitřní příjezdovou komunikací, takže si předem ujasněte, kdo ji postaví, kdo ji zaplatí a kdo ji pak bude vlastnit a udržovat. U čtyř domů jde o nemalou položku.

Co říká územní plán

Komárov má platný územní plán účinný od 10. 2. 2023 a k 20. 10. 2026 se žádná jeho změna nepořizuje. Pravidla jsou tedy stabilní.

Rozhoduje ale, do jaké plochy spadá právě parcela 1507/4. To, že ji inzerát nazývá stavebním pozemkem, nestačí. Na obecním úřadě si ověřte zařazení do plochy pro bydlení, podmínky pro stavbu a v jakém stavu je územní studie, kterou podle inzerátu prodávající podal. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Voda, plyn, elektřina a kanalizace

Většina sítí je blízko. Vodovod společnosti Vodovody a kanalizace Beroun, a.s. vede přibližně 4 m od pozemku, plynovod GasNet, s.r.o. přibližně 9 m a podzemní kabel CETIN a.s. přibližně 3 m. Elektrické vedení ČEZ Distribuce, a. s. je přímo na pozemku.

Slabší místo je kanalizace, která je přibližně 140 m daleko. Odpadní vody budete řešit buď prodloužením řadu po dohodě se správcem, nebo jiným způsobem. Před koupí si od všech správců vyžádejte vyjádření k možnosti připojení, u čtyř domů to platí dvojnásob.

Riziko Vynětí ze zemědělského půdního fondu

Parcela je v zemědělském půdním fondu, takže plochu pod stavbami musíte nechat ze ZPF vyjmout. Je to běžná úřední procedura, jen přidává čas a poplatek.

Na parcele jsou 2 BPEJ se třídou ochrany 3 a 5. Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení činí podle jednotlivých BPEJ 29,75 a 5,52 Kč. Výsledná částka záleží na tom, kolik plochy a ve které části pozemku zastavíte. U těchto tříd ochrany jde spíš o formalitu než o překážku.

Riziko Vedení vysokého napětí

Parcela bezprostředně sousedí s nadzemním vedením vysokého napětí. Ochranné pásmo podle § 46 zákona č. 458/2000 Sb. je 7 m pro vedení do 35 kV a 15 m pro vedení nad 35 kV. V pásmu jsou omezené stavby, vysoká zeleň i zemní práce a každý záměr musí odsouhlasit provozovatel distribuční soustavy.

Inzerát uvádí, že vedení je navržené k přeložení pod zem do trasy budoucí ulice. To je zatím projekt, ne hotová věc. Chtějte vidět vyjádření ČEZ Distribuce k přeložce a mít písemně, kdo ji zaplatí a kdy proběhne. Dokud vedení zůstává na místě, část plochy pro domy nevyužijete.

Riziko Pozemek je nejspíš v pachtu

Parcela je v evidenci zemědělské půdy podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství, vedená jako trvalý travní porost v půdním bloku 8710/3. Hospodaří na ní evidovaný zemědělec. Pokud to není sám vlastník, je pozemek téměř jistě v pachtu.

Koupí pacht nekončí, přechází na vás. Pacht na dobu neurčitou jde vypovědět s dvanáctiměsíční výpovědní dobou ke konci pachtovního roku, tedy k 30. září. Pacht na dobu určitou zpravidla předčasně ukončit nejde. Se stavbou tak můžete začít klidně až za jeden až dva roky.

Vyžádejte si pachtovní smlouvu a v kupní smlouvě pacht výslovně ošetřete, nejlépe tak, že ho prodávající ukončí před převodem. Vynětí půdy pro stavbu navíc podléhá řízení podle zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF, včetně odvodů.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje. Je to dobrý signál, ale nic nezaručuje.

Spolehlivou informaci najdete na listu vlastnictví v části C. Zaměřte se hlavně na břemena k vedení a sítím, protože elektrické vedení je přímo u pozemku a u takové parcely by břemeno dávalo smysl.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území a nejbližší vodní tok je přibližně 170 m daleko.

Z pohledu povodní vás tu nic neomezuje ve stavbě ani v pojištění.

Pozor Radon

Parcela je v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. musíte před stavbou nechat udělat radonový průzkum.

Výsledkem budou nejspíš základní protiradonová opatření, typicky izolace spodní stavby proti pronikání radonu z podloží. U novostavby to projektant řeší běžně a důvod od koupě ustupovat to není.

Pozor Poddolování a těžební odpady v okolí

V okolí parcely je úložiště těžebních odpadů a poddolované území. Samo o sobě to stavbu nevylučuje, ale je dobré vědět, jak blízko jsou a jak velké.

Zeptejte se na obci a nechte statika nebo geologa posoudit, jestli je potřeba podrobnější průzkum podloží. Výsledek ovlivní návrh základů a tím i cenu každého z domů.

Kvalita půdy (BPEJ)

Na parcele jsou 2 bonitované půdně ekologické jednotky: 5.47.10 s vyhláškovou cenou 5,95 Kč/m² a 5.68.11 s cenou 1,38 Kč/m².

5.47.10 je ve 3. třídě ochrany, tedy průměrná půda, kterou lze využít i pro výstavbu. 5.68.11 je v 5. třídě ochrany s velmi nízkou produkční schopností. Kvalita půdy stavbě nebrání a odvody za vynětí budou spíš nízké.

Svah a orientace

Pozemek je orientovaný na jih, což je pro dům i zahradu ideální. Průměrný sklon je 11°, místy až 30°. Výška se pohybuje zhruba od 426,1 do 433,0 m n. m., převýšení je 7,0 m, tedy přibližně 2,0 m na každých 10 m.

Stavět se tu dá, ale počítejte s terénními úpravami, případně s opěrnými zdmi nebo domy zapuštěnými do svahu. Projektant určí nejvhodnější umístění s ohledem na sklon i ochranné pásmo vedení.

Dřívější prodeje a daň

Od roku 2014 nebyl na parcele č. 1507/4 evidován žádný prodej, takže cenu z inzerátu nemáte s čím porovnat.

Přibližná daň z nemovitosti k 20. 10. 2026 je 328 Kč ročně. Po zastavění se změní podle typu stavby.

Obec Komárov

Komárov má přibližně 2 439 obyvatel. V roce 2025 se přistěhovalo 79 lidí a odstěhovalo 55, lidé sem tedy spíš přibývají. Narodilo se 13 dětí a zemřelo 24 lidí.

Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 7 mil. Kč při příjmech 65 mil. Kč a výdajích 72 mil. Kč. Na plánované investice do sítí nebo silnic se zeptejte přímo na úřadě.

Škola, obchody a doprava

Autobusová zastávka je jen 110 m od pozemku. Základní škola je 830 m, mateřská škola 950 m, zubní lékař 710 m a čerpací stanice 970 m. Pro rodiny s dětmi je to příjemně blízko.

Do supermarketu je to 4,4 km, na vlak 3,0 km a do nemocnice 6,2 km, takže na větší nákupy budete jezdit autem.

Co mluví pro parcelu

Pro parcelu mluví orientace na jih, velká plocha 4 052 m² s pravidelným tvarem a to, že neleží v záplavovém území. Vodovod, plyn i telekomunikační kabel vedou do 10 m od hranice. Zastávka autobusu je 110 m od pozemku a školka, škola i zubař jsou do kilometru. Obec má čerstvý územní plán z roku 2023 bez rozpracovaných změn a půda je v nízkých třídách ochrany, takže vynětí ze ZPF vyjde levně.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí hlavně menšímu developerovi nebo investorovi, který chce postavit čtyři domy a má čas i rezervu na přípravu. Pro jednu rodinu, která chce stavět hned, je tu příliš mnoho otevřených věcí: pravděpodobný pacht, přeložka vedení vysokého napětí, nová příjezdová komunikace a kanalizace 140 m daleko. Poloha, jižní orientace a dostupnost školy i autobusu jsou ale solidní.

Před podpisem chtějte pachtovní smlouvu a její ukončení před převodem, vyjádření ČEZ Distribuce k přeložce s jasným plátcem a termínem, stav územní studie na obci a vyjádření správců sítí. Výhody a rizika parcely na jednom místě ukazuje report parcely na Pozemkov.cz. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Je pozemek 1507/4 v Komárově u Hořovic v pachtu?

Na parcele hospodaří evidovaný zemědělec, takže pokud to není sám vlastník, je téměř jistě v pachtu. Pacht koupí nekončí a přechází na nového majitele. Vyžádejte si pachtovní smlouvu a v kupní smlouvě sjednejte jeho ukončení před převodem.

Vadí vedení vysokého napětí u parcely 1507/4 v Komárově stavbě domů?

Ochranné pásmo je 7 m pro vedení do 35 kV a 15 m pro vedení nad 35 kV a stavby v něm musí odsouhlasit provozovatel distribuční soustavy. Přeložka pod zem, o které mluví inzerát, je zatím jen projekt. Chtějte vidět vyjádření ČEZ Distribuce a mít písemně, kdo přeložku zaplatí a kdy proběhne.

Jaké sítě jsou u pozemku 1507/4 v Komárově?

Vodovod je přibližně 4 m, plynovod 9 m a telekomunikační kabel 3 m od pozemku, elektrické vedení je přímo na něm. Kanalizace je přibližně 140 m daleko, takže odpadní vody budete řešit prodloužením řadu nebo jinak.

Kolik stojí vynětí ze ZPF u pozemku v Komárově u Hořovic?

Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení činí podle BPEJ na parcele 29,75 a 5,52 Kč. Konečná částka závisí na tom, kolik plochy a ve které části pozemku zastavíte. Půda je ve 3. a 5. třídě ochrany, takže jde spíš o formalitu.

Jak si prověřit pozemek před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely s výhodami a riziky, třeba ochranná pásma, záplavy, radon, sítě nebo zemědělský půdní fond. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.