Pozemek 233/6 v Králově Dvoře: svah u lesa a archeologie

Základní údaje o parcele

Pozemek leží v nadmořské výšce cca 336 m n. m. v Králově Dvoře v okrese Beroun ve Středočeském kraji.

Parcela č. 233/6 má podle katastru výměru 1748 m² a je vedená jako zahrada. Podle zákresu hranic vychází výměra na cca 1696 m², tedy o 52 m² méně než v katastru. Pokud vám jde o každý metr, například kvůli umístění domu u lesa, nechte si hranice před koupí vytyčit.

Šířka: cca 62,7 m v nejširším místě
Délka: cca 70,5 m v nejdelším místě

Jak se k parcele dostanete

Na mapě je k parcele vidět cesta. Z mapy ale nepoznáte, jestli je příjezd zajištěný i právně, a na tom závisí stavební povolení i pozdější prodej.

V katastru si ověřte, komu patří pozemky, přes které se k parcele jezdí. Pokud nejde o veřejnou komunikaci obce, chtějte po prodávajícím zřízení služebnosti cesty ještě před podpisem kupní smlouvy.

Co říká územní plán

Králův Dvůr má platný územní plán účinný od 30. 12. 2022. Poslední Změna č. 3 platí od 19. 12. 2025 a k 20. 10. 2026 se žádná další změna nepořizuje.

Podle inzerátu je parcela v ploše bydlení individuálního venkovského typu (BI.2) s domem o jednom nadzemním podlaží s podkrovím a koeficientem zeleně 0,60. Katastr ji vede jako zahradu, takže o tom, co se tu smí postavit, rozhoduje územní plán. Zařazení parcely i podmínky pro výšku a zastavěnost si ověřte na obci nebo na úřadu územního plánování. Protože se plán teď nemění, s tím, co v něm platí dnes, můžete počítat i při stavbě.

Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Voda, kanalizace, elektřina a plyn

Se sítěmi to vypadá dobře. Vodovodní řad společnosti Vodovody a kanalizace Beroun, a.s. vede přibližně 2 m od pozemku, kanalizace téže společnosti přibližně 20 m.

Elektrické vedení ve správě Města Králův Dvůr, plynovod společnosti GasNet, s.r.o. a podzemní kabel CETIN a.s. vedou všechny přibližně 20 m od pozemku. Krátké vzdálenosti znamenají krátké, a tedy levnější přípojky.

Inzerát uvádí, že voda a elektřina jsou přivedené přímo na pozemek. Chtějte po prodávajícím doklad o zřízených přípojkách a u ostatních sítí si od správců vyžádejte vyjádření o možnosti a podmínkách připojení. Síť vedoucí kolem pozemku ještě neznamená volnou kapacitu.

Riziko Vynětí ze zemědělského půdního fondu

Parcela patří do zemědělského půdního fondu. Část, na které bude stát dům, zpevněné plochy a podobně, musíte při povolování stavby vyjmout ze ZPF.

Na parcele je jedna BPEJ ve 4. třídě ochrany, kde se vynětí pro výstavbu běžně povoluje. Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení činí 16,88 Kč a platíte jen za plochu, kterou skutečně vyjímáte. Je to tedy spíš administrativní krok než velký výdaj.

Riziko Archeologické naleziště

Parcela leží v území s archeologickými nálezy vedeném jako intravilán novověké vesnice Křížatky, v kategorii ÚAN II. Nálezy tu zatím prokázané nejsou, ale indicie jim nasvědčují (pravděpodobnost výskytu 51 až 100 %).

Stavbu a zemní práce musíte už při přípravě oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a umožnit záchranný výzkum (§ 22 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb.). Pokud stavíte jako fyzická osoba pro vlastní bydlení, výzkum neplatíte. Platí ho právnické osoby a ti, kdo staví v rámci podnikání.

Počítejte hlavně s časovou rezervou. Když se při výkopech něco najde, stavba se může zdržet o týdny až měsíce, takže to promítněte do harmonogramu a domluvy se stavební firmou.

Riziko Sousední les

Parcela přímo sousedí s lesním pozemkem (parc. č. 503/1), takže její část leží do 30 m od hranice lesa. Pokud do tohoto pruhu zasáhne stavba, potřebujete k povolení závazné stanovisko orgánu státní správy lesů (§ 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb.), které vydává obecní úřad obce s rozšířenou působností.

Vzdálenost se měří od hranice lesní parcely v katastru, ne od stromů. Ochranné pásmo má dnes 30 m (dříve 50 m).

Prakticky to znamená jedno stanovisko navíc a možné podmínky pro umístění domu. Než parcelu koupíte, nechte architekta zakreslit, kam se dům vejde s ohledem na les i svah, a s tímto návrhem se na úřadu předem zeptejte, jak se k němu postaví.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje. Úplný obraz ale dává jen list vlastnictví, kde uvidíte i břemena, zástavní práva a další omezení.

Výpis z listu vlastnictví si vyžádejte těsně před podpisem smlouvy, ne až po něm.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území a nejbližší vodní tok je přibližně 520 m daleko. S povodní z řeky tu počítat nemusíte.

Na svahu je spíš potřeba vyřešit odvod dešťové vody, aby nestékala k domu.

Pozor Radon

Parcela leží v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Před stavbou je ze zákona povinný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 zákona č. 263/2016 Sb.).

Podle výsledku nejspíš bude stačit základní protiradonová opatření, typicky kvalitní izolace spodní stavby. U novostaveb je to běžná věc, kterou projektant zahrne do projektu. Jen s ní počítejte v rozpočtu.

Pozor Kontaminované místo a těžební odpady v okolí

Podle reportu parcely je v její blízkosti kontaminované místo a úložiště těžebních odpadů.

Stavbu to samo o sobě neznemožňuje. Na obci se ale zeptejte, o jaké lokality jde, jestli jsou sanované a jestli ovlivňují okolní pozemky nebo podzemní vodu. Na tom záleží hlavně v případě, že byste chtěli vlastní studnu.

Bonita půdy

Na parcele je BPEJ 4.49.11 s vyhláškovou cenou půdy 4,22 Kč/m². Jde o 4. třídu ochrany, tedy půdy s podprůměrnou produkční schopností a jen omezenou ochranou, které jsou využitelné pro výstavbu.

Pro stavbu domu je to dobrá zpráva, protože nízká bonita usnadňuje vynětí ze zemědělského půdního fondu.

Svah, sklon a orientace

Pozemek je orientovaný na východ a má průměrný sklon 25° (místy až 58°). Výška se pohybuje od cca 329,7 m n. m. do cca 341,0 m n. m., celkové převýšení je 11,3 m a na každých 10 m terén stoupá nebo klesá přibližně o 4,6 m.

Takový svah výrazně ovlivní projekt i rozpočet. Počítejte s náročnějšími základy, opěrnými zdmi, terénními úpravami a složitějším příjezdem k domu. Svah se dá dobře využít pro dům s podsklepením nebo se vstupem z vyšší úrovně, náklady by ale měl ještě před koupí odhadnout architekt nebo statik.

Poslední prodej a daň

Parcela č. 233/6 se naposledy prodávala v květnu 2019.

Přibližná daň z nemovitosti k 20. 10. 2026 je 155 Kč ročně. Po postavení domu se daň změní podle zastavěné plochy.

Králův Dvůr jako místo k životu

Králův Dvůr má přibližně 10 677 obyvatel a lidé se sem spíš stěhují. V roce 2025 se přistěhovalo 502 lidí a odstěhovalo 429, narodilo se 79 dětí a zemřelo 73 lidí.

V roce 2025 obec hospodařila se schodkem 72 mil. Kč (příjmy 303 mil. Kč, výdaje 376 mil. Kč). Vyplatí se zeptat, do čeho obec investuje a jestli v okolí parcely něco plánuje.

Školy, doprava a obchody

Rodinám s malými dětmi se bude hodit mateřská škola 370 m a autobusová zastávka 270 m od parcely. Základní škola je 1,8 km daleko, vlaková zastávka 1,4 km.

Do supermarketu (1,7 km) nebo k bankomatu (3,1 km) budete jezdit. Čerpací stanice je 1,7 km, zubní lékař 2,5 km a nemocnice 6,2 km.

Co mluví pro parcelu

Parcela neleží v záplavovém území a sítě má blízko: vodovod přibližně 2 m, kanalizaci, elektřinu, plyn i telekomunikační kabel přibližně 20 m od pozemku. Mateřská škola je 370 m a autobusová zastávka 270 m daleko. Půdu ve 4. třídě ochrany lze pro stavbu vyjmout a odvod se platí jen za skutečně vyjímanou plochu. Územní plán obce je stabilní bez rozpracovaných změn, lidé se do Králova Dvora dlouhodobě stěhují a podle inzerátu jsou z pozemku výhledy na Koněpruské skály.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí tomu, kdo chce bydlet v klidu u lesa, nevadí mu svah a je připravený na delší přípravu stavby. Sítě, bonita půdy i stabilní územní plán mluví pro ni. Proti tomu stojí stanovisko orgánu státní správy lesů, archeologický výzkum, radonový průzkum a dražší zakládání domu ve svahu. Prověření na Pozemkov.cz ukazuje, že jde spíš o čas a peníze navíc než o překážky, které by stavbu vylučovaly.

Před koupí si ověřte zařazení parcely v územním plánu na obci, právní zajištění příjezdu, list vlastnictví a vyjádření správců sítí. Nechte architekta zakreslit dům s ohledem na les a svah a odhadnout náklady. Tohle všechno za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Dá se na pozemku 233/6 v Králově Dvoře postavit rodinný dům?

Podle inzerátu je parcela v ploše bydlení BI.2, kde lze postavit rodinný dům nebo dvojdům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Zařazení si ověřte na obci, protože katastr parcelu vede jako zahradu. Počítejte také se stanoviskem orgánu státní správy lesů a s náročnějším zakládáním ve svahu.

Co znamená les vedle pozemku 233/6 v Křižatkách?

Část parcely leží do 30 m od hranice lesního pozemku 503/1. Pokud do tohoto pruhu zasáhne stavba, potřebujete závazné stanovisko podle § 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb. od obce s rozšířenou působností, které může určit podmínky pro umístění domu.

Kdo platí archeologický výzkum při stavbě v Křižatkách u Králova Dvora?

Fyzická osoba, která staví pro vlastní bydlení, výzkum neplatí. Platí ho právnické osoby a ti, kdo staví v rámci podnikání. Stavbu je potřeba předem oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a počítat s možným zdržením.

Jsou na pozemku 233/6 v Králově Dvoře sítě?

Vodovod vede přibližně 2 m od pozemku, kanalizace, elektřina, plyn a telekomunikační kabel přibližně 20 m. Inzerát uvádí přivedenou vodu a elektřinu. Doklady o přípojkách a vyjádření správců o kapacitě si vyžádejte před koupí.

Jak si prověřit pozemek před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely, který na jednom místě ukáže výhody i rizika pozemku, třeba sítě, záplavy, ochranná pásma nebo svah. Pokud chcete mít ověřený územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví, za vás to ručně prověří expert v rámci služby Kompletní přehled.