Dům k rekonstrukci v Rozkoši na parcele st. 83 s věcným břemenem
·Rozkoš, okres Znojmo
V Rozkoši u Jevišovic na Znojemsku se prodává starší rodinný dům 3+1 k celkové rekonstrukci za 3 490 000 Kč. Prověřili jsme parcelu č. st. 83 o výměře 483 m², na které dům stojí. Celá nemovitost má podle inzerátu 2 336 m². Nejvíc pozornosti si zaslouží věcné břemeno užívání zapsané na celé parcele. Počítejte také s tím, že za většinou služeb budete jezdit autem.
Ve zkratce: Prověření parcely st. 83 v Rozkoši u Jevišovic na Pozemkov.cz ukazuje dům z roku 1960, který stojí mimo záplavové území, má plyn, vodovod a autobusovou zastávku 210 m daleko. Největší riziko je věcné břemeno užívání na celé parcele. Dál je potřeba vyjasnit, jestli je dům opravdu napojený na kanalizaci, a počítat s tím, že školy a obchody jsou několik kilometrů daleko.
Dům a parcela pod ním
Dům č. p. 41 stojí na parcele č. st. 83 v k. ú. Rozkoš u Jevišovic. Parcela má 483 m², v katastru je vedená jako zastavěná plocha a nádvoří a leží zhruba ve 407 m n. m. V nejširším místě měří asi 23,5 m a v nejdelším asi 27,5 m.
Podle evidence jde o jednopodlažní rodinný dům dokončený v roce 1960. Je postavený z kamene, cihel a tvárnic a má zastavěnou plochu 89 m². Inzerát uvádí užitnou plochu asi 80 m², dílnu s 19 m², hospodářské prostory a střešní krytinu včetně latí vyměněnou zhruba před šesti lety.
Rekonstrukce má být celková. Zdivo, rozvody a vlhkost si proto před koupí nechte posoudit stavebním technikem. Jeho prohlídka vás vyjde levněji než překvapení po podpisu smlouvy.
Celá nemovitost má podle inzerátu 2 336 m², tedy mnohem víc než tato parcela. Nechte si od prodávajícího vypsat všechny prodávané parcely a každou si projděte v katastru. Hlavně kvůli zahradě a dalším možným břemenům.
Příjezd k domu
Na mapě je vidět cesta k parcele i to, komu patří okolní pozemky. Jestli je příjezd zajištěný i právně, z mapy ale nevyčtete. V katastru si ověřte, že cesta vede přes obecní pozemek, nebo že je přes cizí pozemek zapsaná služebnost cesty. Bez toho můžete mít časem spor se sousedem nebo potíže při povolování přestavby.
Územní plán Rozkoše
Rozkoš má platný územní plán účinný od 28. 12. 2016. Poslední změna, Změna č. 1, platí od 6. 6. 2023 a k 20. 10. 2026 se žádná další nepřipravuje. Pravidla se tu tedy v dohledné době nejspíš měnit nebudou.
Na obci si nechte ukázat, do jaké plochy spadá parcela st. 83 i ostatní prodávané parcely a co v nich územní plán dovoluje. Hodí se to hlavně tehdy, když plánujete přístavbu, nástavbu nebo přestavbu hospodářských prostor.
Voda, odpady, elektřina a plyn
Podle evidence má dům vodovodní přípojku a plyn z veřejné sítě. Vodovodní řad VODÁRENSKÉ AKCIOVÉ SPOLEČNOSTI, a.s. vede asi 10 m od pozemku a přes pozemek vede plynovod společnosti GasNet, s.r.o. Topí se lokálně, inzerát uvádí plynová topidla v každé místnosti a bojler na teplou vodu. Při rekonstrukci tak budete nejspíš řešit i nové vytápění.
Pozor na odpadní vody. Inzerát píše o napojení na kanalizaci, evidence ale u domu uvádí žumpu, jímku nebo septik. Obecní kanalizace, kterou spravuje Obec Rozkoš, vede asi 2 m od pozemku. Na obci se zeptejte, jestli je dům opravdu napojený, a pokud ne, za jakých podmínek to jde. Žumpu je potřeba pravidelně vyvážet, a to se promítne do provozních nákladů.
Přes pozemek vede elektrické vedení a asi 2 m od něj podzemní kabel CETIN a.s. Před přístavbou nebo výkopy na zahradě si vyžádejte vyjádření správců sítí, protože ochranná pásma mohou omezit, kde smíte stavět nebo kopat. Sítě, územní plán, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.
Riziko Věcné břemeno na celé parcele
Na parcele je v katastru zapsané věcné břemeno užívání, a to na celé parcele, tedy i pod domem. Je to nejvážnější zjištění. Břemeno užívání obvykle znamená, že někdo jiný má právo pozemek nebo stavbu užívat. To právo trvá i po změně vlastníka.
Než začnete jednat o ceně, vezměte si list vlastnictví a zjistěte, kdo je oprávněný a co přesně břemeno obsahuje. Pak si přečtěte listinu, na jejímž základě bylo zapsané, a nechte ji projít advokátem.
Pokud břemeno pořád platí, sjednejte si v kupní smlouvě, že ho prodávající před převodem nechá vymazat. Dokud to není vyřešené, nemusí vám hypotéku poskytnout ani banka.
Výhoda Záplavy
Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je Slatinský potok asi 50 m od pozemku. Povodeň tu podle dostupných údajů nehrozí. U starého domu blízko potoka se ale při prohlídce podívejte, jestli nejsou vlhké zdi nebo podlahy.
Pozor Radon
Parcela leží v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. je před výstavbou nutné udělat radonový průzkum. Podle reportu parcely bude stavbu nejspíš stačit chránit základními protiradonovými opatřeními.
Pokud budete přistavovat, počítejte s průzkumem a izolací proti radonu ve spodní stavbě. U běžných staveb je to standard. Ve stávajícím domě si nechte změřit radon uvnitř a podle výsledku řešte při rekonstrukci utěsnění podlah nebo větrání.
Riziko Další věci v okolí
V blízkosti parcely je kontaminované místo a důlní dílo. Report parcely neuvádí, jak daleko jsou ani o co jde. Na obci nebo u prodávajícího se zeptejte, o jaká místa se jedná a jestli se týkají domu nebo zahrady. Vědět to potřebujete hlavně tehdy, když chcete na zahradě pěstovat nebo kopat studnu.
Poblíž je také vodní plocha, vodní tok a čistírna odpadních vod. U čistírny vás zajímá hlavně to, jestli je za určitého větru cítit. Nejlíp to zjistíte, když se na místo přijedete podívat víckrát. V okolí není výdejní box na balíky a železniční stanice je daleko. Do této skupiny patří i věcné břemeno popsané výše.
Kvalita půdy
Na parcele je BPEJ 5.32.14 s vyhláškovou cenou 3,9 Kč/m². Půda spadá do 5. třídy ochrany, tedy mezi půdy s velmi nízkou produkční schopností, které jsou pro zemědělství většinou postradatelné.
Ochrana zemědělské půdy vám úpravy ani případnou přístavbu nezkomplikuje. Pěstovat na zahradě můžete, jen nečekejte úrodnou ornici a na záhony počítejte s navezenou zeminou.
Sklon a orientace
Pozemek je orientovaný na severovýchod a má průměrný sklon 10°, místy až 27°. Výška se pohybuje zhruba od 405,5 do 407,7 m n. m. Celkové převýšení je 2,2 m, tedy asi 1,8 m na každých 10 m.
Severovýchodní orientace znamená méně slunce na zahradě i na střeše. Projeví se to na výkonu fotovoltaiky i na tom, jak světlé budou místnosti. Při rekonstrukci zvažte, kam dát obytné místnosti a okna. U přístavby nebo terénních úprav počítejte s opěrnými zídkami.
Historie prodejů a daň
Od roku 2014 se parcela č. st. 83 neprodávala, takže chybí srovnání s dřívější cenou. Přiměřenost ceny posuďte podle nabídek podobných domů k rekonstrukci v okolí. Daň z nemovitosti za tuto parcelu vychází k 20. 10. 2026 přibližně na 450 Kč ročně.
Jak se žije v Rozkoši
Rozkoš je malá obec s asi 175 obyvateli. V roce 2025 se sem přistěhovalo 7 lidí a odstěhovalo 5, narodil se 1 a zemřeli 3. Rozpočet obce byl vyrovnaný, příjmy i výdaje kolem 6 mil. Kč. Čeká vás klidná vesnice, kde obec nemá peníze nazbyt na velké investice.
Školy, obchody a doprava
Autobusová zastávka je jen 210 m od domu, skoro všechno ostatní ale budete řešit autem. Mateřská i základní škola jsou 4,4 km daleko, zubař 4,5 km, pošta 3,1 km, supermarket 8,3 km, bankomat 9,6 km, vlak 8,7 km a nemocnice 18,3 km.
Podle inzerátu jezdí autobus každou hodinu až dvě do Jevišovic a dál do Znojma. Pokud máte malé děti nebo jen jedno auto, projeďte si cestu do školy a na nákup autobusem. Když pracujete z domova nebo hledáte klid, tolik vám to vadit nebude.
Co mluví pro parcelu
Dům neleží v záplavovém území, autobusová zastávka je 210 m daleko a podle evidence je připojený na vodovod i veřejný plyn. Obecní kanalizace vede asi 2 m od pozemku, takže případné připojení by nemělo být složité. Střešní krytina včetně latí je podle inzerátu zhruba šest let stará a s celkovou výměrou 2 336 m² máte kolem domu dost místa na zahradu nebo drobné hospodaření. Územní plán je platný a žádná jeho změna se nepřipravuje. Půda je v 5. třídě ochrany a daň za parcelu pod domem dělá asi 450 Kč ročně.
Pro koho se parcela hodí
Dům se hodí někomu, kdo chce klid na malé vesnici, má chuť a rozpočet na celkovou rekonstrukci a nevadí mu jezdit za školou a nákupy autem. Ocení ho kutilové a lidé, kteří chtějí dílnu, hospodářské prostory a velký pozemek. Pro rodinu bez auta nebo pro toho, kdo chce rychle bydlet bez stavebních prací, to vhodná volba není.
Před koupí vyřešte hlavně věcné břemeno užívání na celé parcele, bez jeho vyjasnění bych do koupě nešel. Dál si ověřte napojení na kanalizaci, všechny prodávané parcely v katastru, právní příjezd a stav zdiva a rozvodů. Prověření na Pozemkov.cz vám ukáže výhody i rizika parcely na jednom místě a list vlastnictví, břemena, sítě i příjezd za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.
Časté otázky
Jaké věcné břemeno je na parcele st. 83 v Rozkoši?
V katastru je na celé parcele st. 83 zapsané věcné břemeno užívání. Kdo je oprávněný a co přesně břemeno obsahuje, zjistíte z listu vlastnictví a z listiny, na jejímž základě bylo zapsané. Před podpisem smlouvy si to nechte projít advokátem.
Je dům v Rozkoši č. p. 41 napojený na kanalizaci?
Inzerát uvádí napojení na kanalizaci, evidence ale u domu vede žumpu, jímku nebo septik. Obecní kanalizace vede asi 2 m od pozemku, takže si na obci ověřte skutečný stav a případné podmínky připojení.
Hrozí domu v Rozkoši u Jevišovic povodeň?
Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je Slatinský potok asi 50 m od pozemku, při prohlídce proto zkontrolujte vlhkost zdí a podlah.
Jak daleko je z Rozkoše do školy a do obchodu?
Mateřská i základní škola jsou 4,4 km daleko, supermarket 8,3 km a pošta 3,1 km. Autobusová zastávka je 210 m od domu a autobus jezdí podle inzerátu každou hodinu až dvě do Jevišovic a Znojma.
Jak si prověřit dům před koupí?
Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely, který na jednom místě ukáže výhody a rizika pozemku pod domem, třeba břemena, sítě, záplavy nebo radon. List vlastnictví, vyjádření správců sítí, územní plán a příjezd za vás expert ručně prověří v rámci služby Kompletní přehled.
Mapu se všemi vrstvami a vzdálenostmi najdete v reportu parcely st. 83, který je zdarma. Jinou parcelu si můžete prověřit v aplikaci Pozemkov. Fotky a popis od prodávajícího jsou v původním inzerátu.
O Pozemkov.cz: Je česká služba pro prověření pozemků a domů před koupí. Na jednom místě ukáže výhody i rizika každé parcely: povodně, sesuvy, poddolování, radon, ochranná pásma, věcná břemena, územní plán, inženýrské sítě, hluk i oslunění. Report parcely je zdarma a v Kompletním přehledu za vás územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví ručně prověří expert. Prověření parcely bez starostí, dřív než podepíšete kupní smlouvu.
