Rodinný dům ve Sloupu, parcela 550: záplavy, CHKO a co si ověřit

Co přesně kupujete

Parcela č. 550 má 499 m², v katastru je vedená jako zastavěná plocha a nádvoří a leží zhruba v 474 m n. m. Je asi 20,1 m široká a 25,0 m dlouhá, tvar má tedy celkem pravidelný. Stojí na ní dům č. p. 151 se zastavěnou plochou 108 m² a dvěma podlažími. Vytápění je v evidenci vedené jako lokální, tedy kamna nebo jiné topidlo.

Inzerát uvádí celkem 975 m² pozemků, z toho zahradu o výměře 476 m². Parcela č. 550 je tedy zřejmě dům s nádvořím a zahrada leží na další parcele. Nechte si od prodávajícího přesně vypsat, které parcely kupujete, a každou si zkontrolujte zvlášť.

V evidenci má dům jako datum dokončení 31. 12. 1970 a jsou v něm vedené 2 byty. Inzerát přitom mluví o stavbě kolem roku 1965 a dispozici 4+1. Nic vážného to není, ale před rekonstrukcí se vyplatí vědět, jak je dům úředně zapsaný.

Jak se k domu dostanete

Na mapě cestu k pozemku uvidíte, ale nepoznáte z ní, jestli máte příjezd zajištěný i právně. Na katastru si zjistěte, komu patří pozemky, přes které k domu a garáži jezdíte. Pokud jde o soukromý pozemek, potřebujete věcné břemeno cesty nebo jinou písemnou dohodu.

Územní plán Sloupu

Sloup má platný územní plán účinný od 5. 1. 2013. Poslední Změna č. 1 platí od 3. 11. 2023 a další změna se teď nepřipravuje, pravidla by se tedy v nejbližší době měnit neměla.

Na obci si ověřte, do jaké plochy parcela v územním plánu spadá a jaké podmínky tam platí pro výšku, zastavěnost a přístavby. Hodí se to hlavně tehdy, když chcete dům rozšiřovat nebo v něm zřídit ubytování, o kterém mluví i inzerát. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Voda, kanalizace, plyn a elektřina

Podle evidence je dům připojený na veřejný vodovod, kanalizaci i plyn. Vodovodní řad vede asi 9 m a kanalizace asi 5 m od pozemku, obojí spravuje VODÁRENSKÁ AKCIOVÁ SPOLEČNOST, a.s. Nové přípojky tedy nejspíš budovat nemusíte, při rekonstrukci ale zkontrolujte jejich stav.

Přímo přes pozemek vede elektrické vedení, plynovod společnosti GasNet, s.r.o. a podzemní kabel CETIN a.s. Každé z těchto vedení má ochranné pásmo, ve kterém se bez souhlasu správce nesmí stavět ani kopat. Než začnete přistavovat, stavět plot nebo kopat na zahradě, vyžádejte si od správců vyjádření k existenci sítí. Z nich uvidíte, kudy vedení přesně vedou.

Riziko Dům v chráněné krajinné oblasti

Parcela leží ve IV. zóně chráněné krajinné oblasti. Ze čtyř zón má IV. zóna nejvolnější pravidla, ochrana tu ale pořád platí. Na úpravy domu a pozemku proto budete potřebovat jedno povolení navíc.

Riziko Co znamená CHKO Moravský kras pro přestavbu

V CHKO Moravský kras platí zákon č. 114/1992 Sb. Ke stavbám a ke změnám využití pozemku potřebujete souhlas správy CHKO, která posuzuje krajinný ráz podle § 12. V praxi může mít správa připomínky ke vzhledu přístavby, tvaru střechy, materiálům nebo barvám.

Pokud dům koupíte a budete v něm jen bydlet, CHKO vám nic komplikovat nebude. Plánujete větší přestavbu nebo přístavbu? Pak se záměrem zajděte na správu CHKO ještě před koupí. Ušetříte si čas i peníze za projekt, který by pak neprošel.

Riziko Vysoce chráněná zemědělská půda

Podle evidence je na parcele BPEJ 5.28.01 ve II. třídě ochrany. Takovou půdu lze ze zemědělského půdního fondu vyjmout jen tehdy, když jiný veřejný zájem výrazně převáží nad ochranou půdy (§ 4 odst. 3 zákona č. 334/1992 Sb.). Odvod za vynětí pro bydlení by činil 73,76 Kč/m².

Parcela č. 550 je ale vedená jako zastavěná plocha a nádvoří a stojí na ní dům, takže u ní samotné tohle omezení v praxi nehraje velkou roli. Ověřte si ho hlavně u zahrady, pokud je vedená jako zemědělská půda a chtěli byste na ní něco postavit.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno neukazuje. Na mapě se ale nezobrazí všechno, proto si před podpisem stáhněte aktuální list vlastnictví a zkontrolujte na něm břemena, zástavní práva a poznámky. Kvůli sítím, které vedou přes pozemek, tam může být zapsané třeba břemeno ve prospěch jejich správců.

Riziko Záplavové území Punkvy

Parcela leží v záplavovém území Q100 toku Punkva, tedy tam, kam dosáhne povodeň, která přichází přibližně jednou za 100 let. Nejbližší vodní tok, Žďárná, teče asi 90 m od pozemku. Počítejte s tím, že pojištění domu může být dražší a některé pojišťovny ho za běžných podmínek nenabídnou.

Na přestavbu, přístavbu i terénní úpravy potřebujete navíc souhlas vodoprávního úřadu podle § 17 zákona č. 254/2001 Sb. K žádosti se dokládá odborné posouzení vlivu na odtok vody a stanovisko správce povodí. Ještě před koupí si zjistěte nabídky pojištění a zeptejte se prodávajícího i sousedů, jestli už dům někdy zasáhla voda, hlavně ve sklepě.

Pozor Radon

Pozemek leží v území se středním radonovým indexem. Před novou stavbou je ze zákona povinný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 zákona č. 263/2016 Sb.) a stavbu bude pravděpodobně potřeba chránit základními protiradonovými opatřeními.

U domu z doby kolem roku 1970 se zeptejte, jestli má izolaci proti radonu. Pokud ne, nechte si radon změřit přímo v domě, ideálně před rekonstrukcí, kdy se ochrana řeší nejsnáz. Při přístavbě se průzkum i ochrana běžně vyřeší v rámci projektu.

Riziko Další zjištění v okolí

Pozemek sousedí se hřbitovem. Někomu to nevadí, jiného to může obtěžovat a při pozdějším prodeji to může snížit cenu. Zajděte se tam podívat osobně.

Kromě pásma Q100 je parcela blízko pásem Q5 a Q20 i aktivní zóny záplavového území, tedy míst, kam se voda dostává častěji. Riziko povodně proto berte vážně. Poblíž je také úložiště těžebních odpadů a památkový objekt. Na obci se zeptejte, jestli z nich pro pozemek plynou nějaká omezení.

Železniční stanice je daleko, na cesty mimo obec tedy počítejte s autem nebo autobusem.

Bonita půdy

Na parcele je evidovaná BPEJ 5.28.01 s úřední cenou půdy 9,22 Kč/m². Jde o II. třídu ochrany, tedy o nadprůměrně úrodnou půdu, kterou lze ze zemědělského fondu vyjmout jen za určitých podmínek.

Pro kupce domu je tenhle údaj spíš informativní. Prakticky ho řešíte jen tehdy, když chcete stavět na části pozemku, která je vedená jako zemědělská půda.

Terén a sklon

Pozemek je prakticky rovný. Nadmořská výška se pohybuje od 474,1 do 474,7 m n. m., celkové převýšení je tedy jen 0,6 m. Kvůli rovině nemá pozemek výraznou orientaci ke světovým stranám.

Na rovině se pohodlně zahradničí a při přístavbě nemusíte řešit opěrné zdi ani drahé terénní úpravy.

Historie prodejů a daň

Od roku 2014 se parcela č. 550 neprodávala. Daň z nemovitosti za ni vychází přibližně na 667 Kč ročně.

Obec Sloup

Ve Sloupu žije přibližně 962 obyvatel. V roce 2025 se sem přistěhovalo 7 lidí a odstěhovalo 26, narodilo se 10 dětí a zemřelo 8 lidí.

Obec v tom roce hospodařila se schodkem 6 mil. Kč, při příjmech 33 mil. Kč a výdajích 39 mil. Kč.

Školy, obchody a doprava

Základní škola je 140 m od domu a mateřská škola 170 m, pro rodinu s dětmi je to velká výhoda. Blízko je i čerpací stanice (230 m), autobusová zastávka (240 m), pošta (330 m) a zubní ordinace (380 m).

Na větší nákupy budete jezdit autem: supermarket je 7,9 km daleko, bankomat 7,3 km a vlaková zastávka 7,9 km. Nejbližší nemocnice je 8,7 km od domu.

Co mluví pro parcelu

Dům stojí na rovné a pravidelné parcele zhruba 20 × 25 m a je už napojený na vodovod, kanalizaci i plyn, takže při rekonstrukci nemusíte budovat nové přípojky. Školka, škola, autobusová zastávka, pošta i zubař jsou do 400 m. Sloup má platný územní plán a žádná jeho změna se nepřipravuje. Daň z nemovitosti je nízká, přibližně 667 Kč za rok.

Pro koho se parcela hodí

Dům se hodí rodině, která chce bydlet v Moravském krasu se školou a školkou za rohem a nevadí jí rekonstrukce. Sedne i tomu, kdo uvažuje o rekreačním ubytování. Jen musí počítat s tím, že každá větší přestavba nebo přístavba půjde přes správu CHKO a kvůli záplavovému území i přes vodoprávní úřad. Kdo chce dům jen opravit a bydlet v něm, s CHKO problém mít nebude. Záplavové riziko ale řeší každý majitel.

Před koupí si zjistěte cenu pojištění, zeptejte se na vodu ve sklepě, nechte změřit radon a ověřte, které parcely kupujete a jak máte zajištěný příjezd. Report parcely na Pozemkov.cz ukáže výhody i rizika na jednom místě. Územní plán, vyjádření správců sítí, příjezd a list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Je dům ve Sloupu na parcele 550 v záplavovém území?

Ano, parcela leží v záplavovém území Q100 toku Punkva a je blízko pásem Q5, Q20 i aktivní zóny. Počítejte s dražším pojištěním a na přestavbu nebo terénní úpravy budete potřebovat souhlas vodoprávního úřadu.

Dá se dům ve Sloupu v CHKO Moravský kras přestavět nebo rozšířit?

Ano, parcela je ve IV. zóně CHKO, kde jsou pravidla nejvolnější. Ke stavbám ale potřebujete souhlas správy CHKO, která posuzuje krajinný ráz. Se záměrem se vyplatí zajít na správu ještě před koupí.

Je dům ve Sloupu na parcele 550 napojený na vodu, kanalizaci a plyn?

Podle evidence ano, dům má přípojku vodovodu, kanalizace i plynu. Přes pozemek navíc vede elektrické vedení, plynovod a podzemní kabel, jejichž ochranná pásma musíte respektovat při kopání a přístavbách.

Jak daleko je to z domu ve Sloupu do školy a do obchodu?

Základní škola je 140 m a mateřská škola 170 m od domu, autobusová zastávka 240 m. Supermarket je 7,9 km daleko, na větší nákupy tedy budete jezdit autem.

Jak si prověřit dům před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely, který ukáže výhody i rizika: záplavy, ochranu přírody, radon, sítě nebo vybavenost okolí. List vlastnictví, územní plán, sítě a příjezd za vás ručně prověří expert v rámci služby Kompletní přehled.