Chalupa v Synalově se zahradou na parcele 602/2: co čeká kupce

Co přesně se prodává

Parcela č. 602/2 má podle katastru výměru 304 m² a vede se jako trvalý travní porost. Podle zákresu hranic vychází cca 314 m², tedy o 10 m² víc. Takový rozdíl je běžný a přesnou plochu vám řekne jen vytyčení hranic geodetem.

Zahrada má tvar úzkého pruhu, v nejširším místě měří cca 10,9 m a v nejdelším cca 43,6 m. Na posezení, dřevník a pár záhonů to stačí. Pro větší přístavbu je tu málo místa, protože stavby musí držet odstupy od hranic sousedů.

Inzerát uvádí pozemek o rozloze 379 m², ale parcela 602/2 má 304 m² a žádná stavba na ní zapsaná není. Prodej tedy zřejmě zahrnuje ještě další parcelu, nejspíš tu, na které stojí chalupa. Na listu vlastnictví si ověřte, které parcely a stavby kupujete a že je všechny vlastní prodávající.

Příjezd k chalupě

Na mapě je cesta vidět, jenže z mapy nepoznáte, jestli na příjezd máte i právo. V katastru si zjistěte, komu patří pozemky, přes které se k chalupě jezdí. Pokud je to soukromník a ne obec, chtějte před koupí zřízené věcné břemeno cesty. Bez něj riskujete spory se sousedem a komplikace ve chvíli, kdy budete k chalupě vozit materiál na opravy.

Územní plán

Synalov má platný územní plán s účinností od 26. 8. 2022 a k 20. 10. 2026 se žádná jeho změna nepřipravuje, takže pravidla jsou stabilní. Pro běžné bydlení v chalupě to nic nemění. Roli to hraje, až budete chtít přistavovat, stavět garáž nebo něco postavit na zahradě.

Na obecním úřadě si ověřte, do jaké plochy parcela 602/2 i pozemek pod chalupou spadají a jaké tam platí podmínky. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Elektřina, plyn, voda a odpad

Podle inzerátu má chalupa třífázovou elektřinu a přípojku plynu. Elektrické vedení EG.D, s.r.o. vede cca 5 m od zahrady a plynovod GasNet, s.r.o. cca 4 m, takže s energiemi problém nebude.

Horší je to s vodou. Vodovodní řad ani kanalizace nejsou do 300 m od pozemku. Zeptejte se prodávajícího, odkud chalupa bere vodu a kam odtéká odpadní voda. Pokud je tu studna, chtějte rozbor vody, a pokud jímka, zjistěte, jak často se vyváží a jestli je povolená. Kdyby bylo potřeba udělat novou studnu nebo domácí čistírnu, započítejte to do ceny.

Podzemní kabel CETIN a.s. vede asi 120 m od pozemku. Jestli je u chalupy dostupné připojení k internetu, si ověřte u poskytovatelů.

Riziko Zahrada v zemědělském půdním fondu

Parcela 602/2 patří do zemědělského půdního fondu. Na běžné užívání zahrady to vliv nemá. Kdybyste na ní ale chtěli stavět, třeba přístavbu nebo garáž, musí se zastavěná část vyjmout ze ZPF.

Půda je v 5. třídě ochrany, což je nejnižší stupeň, a odvod za vynětí pro účely bydlení dělá 4,96 Kč za 1 m². Jde tedy spíš o vyřizování než o peníze, jen s ním počítejte v harmonogramu.

Riziko Zahrada vedená jako zemědělská půda

Parcela je podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství, zapsaná v evidenci zemědělské půdy (kultura jiná trvalá kultura, půdní blok 9304/3). Jako uživatel je tam veden konkrétní zemědělec. Pokud to není sám vlastník, je zahrada téměř jistě propachtovaná.

Koupí pacht nekončí, přechází na vás. Pacht na dobu neurčitou jde vypovědět jen s dvanáctiměsíční výpovědní dobou ke konci pachtovního roku, který končí 30. září. Pacht na dobu určitou většinou předčasně vypovědět vůbec nejde. Zahradu u vlastní chalupy byste tak mohli mít plně k dispozici klidně až za rok či dva.

Inzerát přitom mluví o venkovním posezení a dřevníku, takže si s prodávajícím ujasněte, jak to se zemědělcem v praxi funguje. Před podpisem chtějte pachtovní smlouvu nebo písemné potvrzení, že žádný pacht není, a ukončení pachtu nechte ošetřit přímo v kupní smlouvě.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno neukazuje. Mapa ale nemusí zachytit všechno, proto si zkontrolujte list vlastnictví, kde jsou břemena, zástavy a další omezení uvedená výslovně. Kvůli blízkému vedení elektřiny a plynu se zeptejte i na jejich ochranná pásma, protože mohou omezit případnou přístavbu.

Výhoda Záplavové území

Parcela neleží v žádném záplavovém území a nejbližší vodní tok je asi 80 m daleko. Pro pojištění chalupy je to dobrá zpráva.

Pozor Radon

Místo leží v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Atomový zákon č. 263/2016 Sb. v § 98 odst. 1 ukládá udělat před stavbou radonový průzkum parcely. Týká se vás to, pokud budete přistavovat nebo stavět na zahradě. Podle výsledku bude stavba pravděpodobně potřebovat základní protiradonová opatření.

U staré kamenné chalupy, kde izolace proti radonu nejspíš chybí, má smysl nechat změřit radon přímo v obytných místnostech. Pokud vyjdou vyšší hodnoty, dá se to vyřešit při rekonstrukci podlah. Chalupa potřebuje mnoho oprav, takže právě tehdy to vyjde nejlevněji.

Pozor Co je v okolí

V blízkosti parcely je vodní plocha, vodní tok a elektrické vedení. U kamenné chalupy se vyplatí zkontrolovat, jestli po deštích nevlhnou zdi nebo sklep a jestli se nepodmáčí zahrada. Nejlíp to poznáte, když se tam podíváte po vydatném dešti.

Železnice v těsné blízkosti nevede, takže hluk z provozu by neměl být problém.

Kvalita půdy na zahradě

Na parcele je BPEJ 7.40.68 s vyhláškovou cenou půdy 1,24 Kč/m². Spadá do 5. třídy ochrany, kam patří půdy s velmi nízkou produkční schopností, například mělké, kamenité nebo ohrožené erozí.

Na velkou úrodu ze záhonů u chalupy tedy moc nespoléhejte. Výhodou je, že úřady u takových půd snáz připustí jiné než zemědělské využití.

Svah a orientace zahrady

Zahrada je orientovaná na severovýchod a je dost svažitá. Sklon má v průměru 19°, místy až 31°. Leží zhruba mezi 518,2 a 523,9 m n. m., celkové převýšení je 5,7 m a na každých 10 metrů se terén zvedne nebo klesne asi o 3,5 metru.

Rovné místo na posezení nebo záhony proto vytvoříte jen terasami a opěrnými zdmi a sekání svahu dá víc práce. Severovýchodní orientace znamená méně slunce, v létě ale zase příjemný chládek.

Cena a daň

Od roku 2014 se parcela č. 602/2 neprodávala, takže nemáte s čím cenu porovnat. Daň z nemovitosti za tuto parcelu vychází k 20. 10. 2026 přibližně na 3 Kč, daň za chalupu se platí zvlášť.

Inzerát uvádí 3 000 000 Kč s tím, že cena je k jednání a prodávající si jí není jistý. Energetická třída G a opravy, které chalupa podle inzerátu potřebuje, jsou dobrý argument pro vyjednávání. Před jednáním si nechte od stavaře odhadnout náklady na opravy.

Obec Synalov

Synalov je malá obec s přibližně 114 obyvateli, podle inzerátu asi 40 minut jízdy od Brna. V roce 2025 se sem 5 lidí přistěhovalo a 6 odstěhovalo, nikdo se nenarodil a 3 lidé zemřeli. Obec v tom roce hospodařila se schodkem 1 mil. Kč při příjmech i výdajích kolem 4 mil. Kč. Je to klidné místo, ale rychlé zavedení vodovodu nebo kanalizace z obecních peněz se tu čekat nedá.

Občanská vybavenost v okolí

Bez auta se tu žije těžko. Autobusová zastávka je 1,1 km daleko, mateřská i základní škola 3,3 km a vlaková zastávka 3,6 km. Pošta i zubař jsou cca 2,9 km, bankomat 6,2 km, supermarket 9,2 km a nemocnice 17,9 km.

Pro víkendovou chalupu je to obvyklý venkovský standard. Pokud byste tu chtěli bydlet trvale s malými dětmi, počítejte s každodenním vožením do školky a do školy.

Co mluví pro parcelu

Chalupa má zavedenou třífázovou elektřinu i plyn a stojí v klidné venkovské zástavbě asi 40 minut od Brna. Parcela neleží v záplavovém území. Půda je v 5. třídě ochrany ZPF, takže vynětí pro stavbu na zahradě je možné a odvod 4,96 Kč za m² je zanedbatelný. Obec má platný územní plán z roku 2022 bez připravovaných změn, takže pravidla pro přestavby a přístavby jsou předvídatelná, a cena je podle inzerátu k jednání.

Pro koho se parcela hodí

Chalupa se hodí hlavně tomu, kdo hledá víkendové místo v klidu na venkově, nebojí se rekonstrukce a počítá s autem. Pro trvalé bydlení s malými dětmi je to kvůli dojíždění a chybějícímu vodovodu a kanalizaci náročnější volba. Opravy, energetická třída G a cena k jednání vám dávají prostor ke smlouvání.

Před koupí si na listu vlastnictví ověřte, které parcely a stavby kupujete, vyžádejte si pachtovní smlouvu k zahradě, zjistěte, odkud chalupa bere vodu a kam odvádí odpad, kdo vlastní příjezdovou cestu, a nechte změřit radon v obytných místnostech. Report parcely na Pozemkov.cz vám ukázal výhody i rizika na jednom místě. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Je zahrada u chalupy v Synalově na parcele 602/2 propachtovaná?

Parcela 602/2 je vedená v evidenci zemědělské půdy a jako uživatel je u ní zapsaný zemědělec, takže pokud to není sám vlastník, je téměř jistě propachtovaná. Pacht koupí nekončí a přechází na nového vlastníka. Před podpisem si vyžádejte pachtovní smlouvu a jeho ukončení ošetřete v kupní smlouvě.

Má chalupa v Synalově vodovod a kanalizaci?

Do 300 m od parcely nevede vodovodní řad ani kanalizace. Elektřina a plyn jsou podle inzerátu zavedené. U prodávajícího si zjistěte, odkud chalupa bere vodu a kam odtéká odpadní voda.

Jaké je radonové riziko na parcele 602/2 v Synalově?

Místo leží v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Při přístavbě nebo stavbě na zahradě je podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. nutný radonový průzkum. Ve stávající kamenné chalupě se vyplatí radon změřit a případně ho řešit při rekonstrukci podlah.

Hrozí chalupě v Synalově záplavy?

Parcela 602/2 neleží v žádném záplavovém území a nejbližší vodní tok je asi 80 m daleko. Kvůli vodě v okolí ale zkontrolujte, jestli po deštích nevlhnou zdi a sklep.

Jak si prověřit nemovitost před koupí?

Na Pozemkov.cz vám report parcely zdarma ukáže výhody i rizika konkrétního pozemku, například ochranu půdy, pacht, radon, záplavy nebo sítě v okolí. Pokud chcete mít jistotu u územního plánu, sítí, příjezdu a listu vlastnictví, prověří je za vás ručně služba Kompletní přehled.